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Tasación fincas rústicas
RECOMENDACIONES PREVIAS SOBRE EL CONTENIDO MÍNIMO DE LAS TASACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS.
COMISIÓN DE VISADOS
ÍNDICE
1.- CONSIDERACIONES GENERALES.
1.1.- CONCEPTO DE VALORACIÓN.
1.2.- TIPOS DE VALORACIONES.
1.2.1.-Valoraciones de mercado.
1.2.2.- Valoraciones de capitalización.
1.2.3.- Otros tipos de valoraciones.
1.3.- DOCUMENTOS.
2.1.- MEMORIA.
2.1.1.- Antecedentes.
2.1.3.- Situación y lindes.
2.1.4.- Datos regístrales.
2.1.5.- Localidad y entorno.
2.1.6.- Información urbanística.
2.1.7.- Descripción del terreno.
2.1.8.- Situación jurídica y económica.
2.1.9.- Valoración de mercado.
2.1.10.- Valoración por el método de capitalización.
2.1.11.- Valor final de tasación.
2.1.12.-Certificación final.
4.- DOCUMENTO Nº 3: REPORTAJE FOTOGRÁFICO.
5.- DOCUMENTO Nº 4 ESCRITURAS.
1.- CONSIDERACIONES GENERALES.
1.1.- CONCEPTO DE VALORACIÓN.
Es la suma de documentos (memoria, planos, fotografías, y escrituras) por el cual se identifica uno o varios inmuebles, al cual se le otorga un valor después de realizar su estudio.
Generalmente las valoraciones siempre se realizan de fincas rusticas de cultivo o monte bajo, con la maquinaria, instalaciones, y edificios que hay en ellas.
1.2.- TIPOS DE VALORACIONES.
Se clasifican en valoraciones de mercado y de capitalización.
1.2.1.-Valoraciones de mercado.
Se basa en realizar un estudio de ventas que se han realizado ya en la zona (en el término municipal y sus colindantes) comparándolas siempre con la finca objeto de nuestro informe, apuntando las diferencias más relevantes que pueden hacer variar el valor final de la tasación.
La valoración de las instalaciones y maquinaria puede ir a criterio de Ingeniero Técnico que firma.
1.2.2.- Valoraciones de capitalización.
Es la que se muestra el beneficio de la finca y sus instalaciones, teniendo en cuenta los ingreso, gasto, tasa de capitalización y la vida útil del inmueble.
Normalmente este método se calcula con programas informáticos que muestran el capital de la renta actual en comparación del VAN y del TIR.
1.2.3.- Otros tipos de valoraciones.
El técnico autor puede utilizar cualquier otro tipo de valoración además de las anteriores, pero siempre se tomará como tasación final aquella cuyo valor sea el inferior.
1.3.- DOCUMENTOS.
Toda valoración ha de contar con los siguientes documentos:
Documento nº 1 Memoria.
Documento nº 2 fotografías del terreno y las instalaciones.
Documento nº 3 Planos si los hubiera.
Documento nº 3 Escrituras de propiedad.
En la Memoria deben mostrar de forma clara las dos valoraciones (mercado y capitalización). De ambas se escogerá siempre aquella cuyo valor sea el más bajo.
2.1.- MEMORIA.
En general, el contenido de esta debe agrupar los puntos que se detallan en los siguientes apartados:
2.1.1.- Antecedentes.
Hacen referencia a:
Datos del autor/es.- nombre, D.N.I., profesión, número de colegiado.
Datos del promotor/es.- nombre, D.N.I., dirección social, dirección fiscal
Tipo de contrato entre el autor y promotor.
Se citaran las disposiciones, si las hubiere, particulares, legales y administrativas en las que se apoya la valoración, indicando las fechas y número de registro.
Se hará mención a la superficie que se toma como base para hacer la tasación.
2.1.2.- Objeto y justificación de la valoración.
Muestra la finalita del trabajo, a quien va dirigido y cual es la conclusión final adoptada.
2.1.3.- Situación y lindes.
Debe mostrar el término municipal, partida, polígono y parcelas. En caso de ser suelo urbano nomenclatura por la cual se identifica
Se hará referencia a los lindes que figuren en la escritura.
2.1.4.- Datos regístrales.
Se nombrará donde se realizo el registro de la finca, el tomo, libro, folio, número de finca e inscripción.
2.1.5.- Localidad y entorno.
En este apartado se hace referencia al tipo de núcleo urbano donde se encuentra, número de habitantes, crecimiento de la población, significado del entorno, actividad dominante, nivel de renta, dimensiones de las fincas, infraestructuras del entorno, comunicaciones y equipamiento.
2.1.6.- Información urbanística.
Dice la calificación urbanística según las normas subsidiarias vigentes en el término municipal correspondiente.
2.1.7.- Descripción del terreno.
a) Datos de la finca
Se identifican las parcelas con datos catastrales o urbanísticos, diciendo la superficie, el aprovechamiento, el cultivo así como todas las instalaciones, maquinaria y mejoras.
b) Datos climáticos y orografía.
Se apuntará la temperatura, precipitación, viento dominante y tipo de relieve que presenta el terreno.
c) Características agrológicas.
Mostrará la calificación del suelo.
d) Descripción del tipo de cultivo, edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes.
Este apartado debe de estar muy detallado, y a que será la base fundamental de la valoración.
2.1.8.- Situación jurídica y económica.
Aquí se muestra el régimen de tenencia, el propietario y si la finca posee algún tipo de carga.
2.1.9.- VALORACIÓN DE MERCADO.
Hará referencia a la oferta y demanda del mercado, así como el precio actual.
En este apartado viene detallado como mínimo dos ventas u ofertas realizadas en la zona, la fecha y el valor por el cual se realiza la operación.
Se debe consideran también el posible aumento o disminución del valor según el tipo de inmueble.
El valor medio de estas ofertas sumado al valor de los edificios, e instalaciones da el valor final de mercado.
2.1.10.- VALORACIÓN POR EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN.
Aquí se estudia el beneficio que pude dar la finca en pesetas por Ha y a–o. Con este dato, la tasa de capitalización y la vida útil del inmueble, se obtiene el valor de capitalización.
El valor de capitalización de la renta actual más el valor de reposición neto de las instalaciones dará el valor según el método de comparación de renta actual.
2.1.11.- VALOR FINAL DE TASACIÓN.
El valor final de la tasación será el valor menor de las dos valoraciones anteriores.
2.1.12.-Certificación final.
El autor/es mostrado todos sus datos y número de colegiado certifica la veracidad de toda la información aportada.
La memoria se firmará mostrando la población y fecha de la de la tasación.
Se aportarán el mayor número de planos posibles, identificando cada uno de ellos a que hace referencia y como ha sido obtenido.
Posibles tipos de planos:
3.1.- Planos aportados por la administración.
Hace referencia a planos catastrales, o a planos de expropiación realizados por diferentes organismos oficiales.
3.2.- Planos aportados por vía privada.
Hace referencia a posibles planos que tuviera el propietario. Siempre debe mencionarse el nombre del autor, así como su profesión y número de colegiado.
Los planos deben de ir numerados e identificados.
4.- DOCUMENTO Nº 3: REPORTAJE FOTOGRÁFICO.
Se mostrará:
4.1.- Vista general de la finca.
4.2.- Estado de los cultivos.
4.3.- Edificaciones.
4.4.- Infraestructuras.
4.5.- Posible puntos de interés.
Nota:
Las fotografías de los edificios mostrarán como mínimo dos lados y deben de ir numerados e identificados.
5.- DOCUMENTO Nº 4 ESCRITURAS.
La valoración debe de ir acompañada de escritura pública o privada para justificar la veracidad de toda la información aportada.